一方擅自出售夫妻共有房产的法律效力案例

 济南市居民郭某夫妻以郭某名义于2007年购买位于济南市历下区的房屋一套，2013年郭某在其丈夫不知情且房产证尚未办理的情况下，将房屋出售给了孙某。后郭某反悔。丁德峰律师在仔细研读了双方签订的房屋买卖合同后，发现以下问题：

    1、双方签订的合同没有郭某妻子的签字。该问题可能涉嫌一方擅自处分共有房产的情况。

    2、由于房屋没有办理房产证，合同约定由双方配合联系开发商“改合同”，该问题的实质是，买卖双方签订合同后，由卖方和开放商解除商品房买卖合同，然后由买方和开放商就该房屋签订新的买卖合同。该约定的目的是明显的避税行为。

    鉴于以上两点，丁德峰律师认为，该合同是无效合同，理由如下：

    夫妻一方未经另一方同意擅自处分共有财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华入民共和国婚姻法〉若于问题解释(一)》(以下简称(婚姻法司法解释(一)》第17条第2项之规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双万应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条也规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”
    另外郭某与孙某的合同不属于法律规定善意取得的情况，即：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。而该案不具备办理产权登记手续这一必要条件。

    还需要注意的是，“改合同”的约定是明显的避税行为，属于法律规定的以合法形式掩盖非法目的的情况，该当认定合同无效。

    丁德峰律师建议：诚信为本，买卖双方合法签订合同，诚信履约是值得称道的市场行为。作为卖家尽量不要毁约，当然如果“毁约”有合法性，双方也要首先协商，避免激化矛盾，影响社会和谐；作为买家，购买房屋一定要注意审查房屋的产权情况，要求对方依法签订合同，即便是要规避法律，也要考虑规避法律的条款无效后，是否就合同其他效力另行约定，避免对方反悔后无法自救。

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